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买房除了看价格、地段以及户型这些明面上的东西之外,还有哪些需要注意的?

一位名人曾经说过:“买房选物业!好的物业能够让房产增值,渣物业只会让房产贬值!”

--肿华滴·鸭梨山大·楼市·君君

自从上次楼市君实探了连云港多个小区物业后,后台的爱心留言就变成吐槽物业大会

想要回顾的朋友们请戳链接

你对小区物业满意吗?楼市君实探连云港多个小区物业现状!结果是……

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之后,楼市君就发现房产一个怪现象,还没房子的就算挤得头破血流、砸锅卖铁也要买上一套,买到房子的时不时又要经历一番维权;

总之,只要是摊上房子,就有操不完的心。

没买到房子之前操心开发商的质量问题;买到房子后又开始操心物业问题。

近些年来,连云港物业维权的事件一抓一大把。

2

楼市君走访小区和从业主读者处了解到连云港目前的物业费价格:

小区名称物业公司物业费(元/m2·月)

鹰游水岸花园紫竹物业高层0.8,多层0.8,商业2.5

祥生苍梧春晓祥生物业1.1

凤舞铭居裕城物业住宅1,商业3

紫金公馆杨辉物业住宅0.8,商业2.5

东方瑞园杨辉物业0.8

世纪凤凰城杨辉物业1.1-1.5

万锦花园(一期)杨辉物业高层0.8,商业2.5

东庐杨辉物业住宅1.1,商业4

秀逸苏杭杨辉物业住宅0.8,商业2

凤祥铭居兴业物业住宅0.8,商业4

上海之春二期兴业物业高层1.05,多层0.55

祥生翰林府祥生物业高层1.2,叠排2.5

香溢馥园香溢物业0.8

香溢广苑香溢物业住宅0.8,商业2.5

锦绣福园物业服务1.1

润城东方万润物业0.95

万润一品苑万润物业0.55

港利锦绣江南外贸物业高层0.8,排屋1

同科·汇丰国际同工物业高层0.8

港龙景山秀水天一物业无电梯0.6,有电梯0.9,商业2

财信铂悦府三吉利物业住宅1.1,商业4.9

凤凰国际城农垦物业1.2

众兴华庭民乐物业0.55

美麟·常青藤美丰物业住宅1.1,商业2.8

中央华府康缘物业高层0.65,排屋0.8

东瑞花园君怡物业0.75

合力·铂金家园君怡物业住宅0.8,商业1.5

凤凰名都君怡物业住宅0.8元,商业2.5

河畔花城君怡物业多层0.55,高层、别墅0.75

石棚名居君怡物业多层0.55,高层0.65

万象新海苑金宇物业高层1.1,商业4

明珠·皇冠花园金宇物业多层0.7,高层0.8

君悦财富广场金宇物业住宅0.8,商业1.5

恒润郁洲府金宇物业0.8

金鹰国际花园金鹰物业住宅0.8,别墅2.5

优步花园金辉物业高层1.1,多层3,商业3

四季金辉三期金辉物业住宅1.1,商业3

四季金辉二期金辉物业住宅0.8,商业:3.0

四季金辉金辉物业住宅0.8,商业2.5

香阁里拉花园金海物业小高层0.65,多层0.55

星海湖壹号金辰物业住宅:0.8,商业:3

瑞城嘉园杰瑞物业0.95

华航名人世家华阳物业2.58

映象西班牙鸿鑫物业多层0.55,小高层0.65

馨海名郡红杰物业住宅0.5,商业1

帝豪水榭花都国元物业0.8

秀逸苏杭东苑德惠物业住宅1.1,商业2.5

嘉富.香桂园苍梧物业高层1.1,多层1.2,商业2

苍梧家苑苍梧物业1.1

苍梧新华苑苍梧物业0.8

优步学府碧桂园物业1.2

新海云谷小区碧桂园物业住宅1.1,商业3, 叠墅2.5

连云港碧桂园碧桂园物业1.16

保利秦门府保利物业联墅2.5,高层1.1

保利海上五月花保利物业1.1

易居公馆宝利来物业住宅0.8,商业1.5

孔望尚府宝利华物业多层0.7,高层0.8,商业2.5

郁洲景园群盛物业高层1.25,小高层1.25,多层0.9

恒大名都金碧物业0.8

枫林水岸红杰物业小高层、高层:0.75 多层:0.7 商业:1.2

德惠尚书房德惠物业住宅1.1,商业2.5

从上表中可以看出连云港的物业费一般在0.8-1.2之间。

如果物业费低于8毛的小区,多数为建筑年代在08年以前的小区或家属院,物业费的收取还是停留在当年的水平,后期物业公司再想涨价,按照物业管理条例规定,物业续约及涨价,必须由该小区半数以上的业主且面积占比半数以上,或者能够代表全体业主的业主委员会同意才可实施,这在当下想要让业主们同意涨物业费是很困难的,所以08年以前的老旧小区物业费价格普遍都比较低。

物业费高于1块的小区基本都是12年之后新建小区,也都是连云港一些热门楼盘。市场上很多新房在售项目的物业费价格也都突破了1块,同时物业的服务内容也比之前有了很大的提升,购房者也开始慢慢发现物业的重要性。

3

楼市君随机踩盘了连云港的两个AB小区,看看物业的好坏会间接导致什么样的结果呢?

小区安防

物业好的A小区:

在东门是人行通道和非机动车通道。需要刷卡进入,随后门会自动关上。并且通道口设有监控。

单元楼里的车辆摆放整齐,物业有贴提示牌,电梯都是需要刷卡才能上楼的。

物业差的B小区:

小区设计的有bug,外来人口可以从旁边随意进出,安全意识非常不到位。

B小区的楼道、墙壁脏印不断,坑洞不理,电梯简直不忍直视~

环境卫生

物业好的A小区:

小区是人车分流,老人和孩子在小区内部活动和玩耍比较有安全保障。绿化率非常的高。

垃圾桶也是按照每栋门前都有的标准,且在小区内部设有分类垃圾箱。

物业差的B小区:

到处可见的垃圾,绿化搞得非常的糟糕,可以说连一朵花都木有看见~

车位到处乱停,地面上还有垃圾之前残留的影子。

小区内的大石头随时可见,孩子的玩乐的安全得不到保障。

通过对比,千万不要只关注物业费价格,而忽略物业管理质量。一分价钱一分货,谁都明白这个道理,但大家还是期望花最少的钱,买到最好的东西。物业也不例外,总有很多业主希望花5毛的物业费,期望享受到1块多钱的服务,那肯定不现实。

4

端正自己的态度,相互体谅最重要

近几年,物业和业主的关系感觉越来越难处,其实要解决物管人员与业主之间的矛盾,关键是物业方要培养服务观念。

有的物管人员穿上一身酷似特警的制服,掌管一方小区,自以为就成了此地的“大爷”,可以对业主乱发号施令了。然而,物管人员不要忘了,是业主出钱聘请他们的,他们的存在就是为了管好这个小区的秩序,说到底就是“为业主服务”。物管人员应该明白物管管理是一种服务,就如餐厅有服务员,商店有导购服务一样。物管人员要尽心尽力提供服务,而业主在享受服务之后要支付相应费用。

在物管人员与业主的纠纷中,业主满肚子苦水,物管人员也是牢骚满腹,一肚子委屈。实际上很有些矛盾是开发商遗留下来的问题,物管公司也难以解决,如公共设施不健全、小区内停车难等问题。在一些较早开发的楼盘,开发建设时根本就没有考虑到停车位等问题。这些问题是物管公司难以解决的,而有的业主把矛盾转嫁到住宅小区物管公司身上,拒交物管服务费等等,这就难免会产生矛盾。

所以,业主或许可以站在对方的角度来思考一下问题,多一些换位思考,明确业主和物管公司之间的责任,大家都来按规则办事,退一步海阔天空,很多矛盾其实是可以化解的,甚至根本就不会发生。

那如果真的遇到小区物业服务不好,如何维权?

1、首先,要有针对性的记录违约事件发生的时间、地点、情况,保留好相应的证据,可以采取拍照、摄像或文字记录对方签字的方式;

2、其次,采取谈判的方式,在应当缴纳物业费的时候要变被动为主动,主动去和物业公司交涉,告诉他们哪里做得不对,不应当收取你的物业费或是少收物业费,并保留好交涉的记录。一旦物业公司起诉拖欠物业费,业主可以有理有据地辩驳并非恶意拖欠。

3、鉴于享有物业服务合同解除权的是业主委员会而不是单个业主,业主要及时向业主委员会反应诉求,没有成立业主委员会的要积极与当地的街道办,早日成立业主委员会以便日后的维权。

8种常见物业纠纷 小区业主该怎么维权?

1.家中遭偷,物业有责?

根据《物业管理条例》第三十五条规定:物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

2.网购包裹,物业该不该代收?

签收快递或包裹是收件人本人的责任,原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务,特别是一些重要或贵重物品。物管公司是服务公司,在物管合同服务条款中包含了帮业主处理一些事物的义务。如果物管帮忙代收了,而包裹出现丢失或损坏,那么物管还是存在一定的保管责任。快递过程中,包裹如果遗失、损坏,由快递公司承担主要责任。

3.小区内停车被划伤,谁负责?

物管费和停车管理费是不同的,具体要看双方是否签订有停车保管的协议,如果有协议按照协议履行,没有协议可能无法追究物管责任。如果业主与物管签订了协议,明确约定了双方的权利义务,车主按照规定的地方停放,物管应当对车辆的损害承担责任。

4.物业公司有权擅自停水吗?

除非业主与物业公司签订了相关合同,承认由物业公司管理小区的水电供给,否则物业公司无权擅自关停供水。

5.物业有权禁装太阳能热水器吗?

物业管理公司对整个小区负有管理职责,有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器,主要要视物业管理公司与业主在物业管理公约中是否有约定,其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏。

6.首层住户要承担电梯费吗?

在高层住宅中,首层住户在没有特殊预定的前提下,应该与其他楼层住户一样,承担电梯运行维护费。首先从财产权上和实际使用结果角度上讲,首层住户需要交费,其次电梯为一层用户也提供了服务,所以从电梯的服务角度看,一层用户也需要提供费用。

7.车在小区被盗,物业管赔吗?

业主和小区物业管理只存在车位使用关系,并没有保管义务,除非有证据证明车辆的损坏或被盗是小区物业管理的疏忽或管理不善造成的。

比如小区实行24小时保安站岗值班制,盗贼入门后,业主连续求救无效;或者小区实行电子监控,录像带上有盗贼的头像,而当值保安却没有发现,或发现盗贼没有及时制止等,才有可能通过法律途径得到索赔。

8.公共区域照明费如何分摊?

住宅楼内公共照明系统属公共设施,其产生的电费属能源费范畴,按照《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》的规定,该能源费用可以计入物业管理费成本,并由受益人即楼内全体人分摊。

一个好的开发商很重要,一家好的物业公司同样重要,物业在很大程度上关乎你家小区的公共生活质量以及房产增值空间。

-- 今日话题 --

你家的物业公司怎么样?

无论是好是坏,欢迎爆料嚎!

评论区来插插寡~

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